In Olanda il mercato degli affitti presenta due possibilità distinte: l’edilizia sociale (Sociale Huuwoningen) e il mercato libero (Vrijsector).
A stabilire se una casa appartiene al primo o al secondo settore, è un sistema a punteggio (woningwaarderingsstelsel).
Il prezzo dell’affitto degli appartamenti, infatti, è definito secondo dei parametri stabiliti dalla legge,
che, prendendo in considerazione elementi come la dimensione, la posizione, le rifiniture e la certificazione energetica, andranno poi a comporre un punteggio finale.
Sopra i 140 punti, l’appartamento apparterrà al mercato libero, al contrario, quando non si raggiunge questa somma, la casa rientrerà nel settore sociale.
Nel mercato libero, il prezzo è stabilito liberamente in base alla domanda e all’offerta.
Nel secondo caso, invece, si tratta di organizzazioni per l’edilizia sociale, che, come associazioni no-profit, cercano di assicurare case di buona qualità alle persone con un reddito medio – basso.
A oggi circa il 75% delle case in affitto nei Paesi Bassi appartiene all’edilizia sociale e questi enti permettono a più di 2,4 milioni di persone di avere alloggi a prezzi accessibili, inoltre, con il loro lavoro, aiutano anche il miglioramento dei quartieri.
Il loro target comprende gruppi che hanno difficoltà nel riuscire a trovare una sistemazione da soli, quindi, ne fanno parte innanzitutto coloro che hanno un reddito molto basso (specialmente famiglie con reddito inferiore a 34.000€) e poi particolare attenzione è riservata agli anziani, ai disabili, agli immigrati e ai richiedenti d’asilo.
Non è però escluso tutto il resto della popolazione: le organizzazioni per l’edilizia sociale infatti sono aperte a persone di qualsiasi ceto sociale, a cambiare saranno il tipo di casa ed i costi di affitto, in base alle diverse esigenze.
Secondo la legge, ogni anno le associazioni devono lasciare l’ 80% dei posti disponibili a coloro che hanno un reddito inferiore a 35,739€ (2016), un altro 10% è destinato a coloro che hanno un reddito che va dai 35,739€ ai 39,874€ (in 2016) ed il rimanente 10% sarà per coloro che hanno delle entrate più alte.
I tempi di attesa sono però lunghissimi, si parte infatti da un minimo di 3 anni e si potrebbe dover aspettare anche intorno ai 10 prima di avere una sistemazione. La lista non è affatto breve, visto che gli olandesi si inscrivono già all’età di 16 anni, appena è consentita la registrazione al sistema sociale.
A controllare il sistema si pone l’ente dell’ Huurcommissie, un organo nazionale indipendente, nato nel 1917, che opera nel mercato degli affitti.
Questo è infatti un particolare tribunale, che si occupa di risolvere controversie tra affittuari ed inquilini, riguardo il costo degli affitti, la manutenzione ed altri servizi.
Compito di quest’istituzione è anche esaminare il sistema a punteggio.
Il costo dell’avvio di un processo è di 25€ per i casi privati, se si tratta invece di una società o di un’organizzazione il prezzo sale a 450€.
I casi in cui un inquilino ha la possibilità di avviare un processo sono:
• Quando, dopo un nuovo contratto, vengono addebitati dei costi aggiuntivi
• Un aumento dell’affitto dopo dei miglioramenti o una ristrutturazione
• Una diminuzione dell’affitto a causa di una manutenzione difettosa
• Quando l’affitto non sembra essere corretto in base al sistema a punteggio
• Accordi annuali riguardo ai costi di servizio
• L’ aumento annuale dell’affitto
• La divisione dell’affitto integrale in un affitto di base e costi di servizio.
I casi in cui Il proprietario può avviare un processo sono:
• Riparazione di difetti della manutenzione
• Un aumento dell’affitto dopo dei miglioramenti o una ristrutturazione
• L’inserimento di costi di servizio annuali
• Un aumento annuale dell’affitto
Per l’istanza all’ huurcommissie, l’inquilino ha 6 mesi di tempo, dopo questo periodo di tempo, infatti, la legge considera il prezzo stabilito nel contratto equo.
Contatti:
sito dell’huurcommissie https://www.huurcommissie.nl/
informazioni in inglese https://www.government.nl/topics/housing/contents/rented-housing
un esempio di modulo per il calcolo a punteggio http://www.wswonen.nl/puntentelling/puntentelling_zelfstandig.php
